PLAYMENDROIT

LE LOTISSEMENT

 

INTRODUCTION : La notion de lotissement

=> le lotissement possède un enjeu commercial important puisque chaque année 10.000 lotissements sont réalisés en France et ce par un processus de désurbanisation pour un retour à la campagne. Exemple typique : la Rochelle. Divers régimes juridiques concernant le lotissement se sont succédés, mais c’est la loi du 31.12.1976 et le décret du 26.07.1977 qui régissent actuellement le lotissement dans le but de maîtriser les exigences foncières et d’aménagement d'un ensemble de constructions individuelles.

=> Bien que les règles soient définies par la loi, le droit du lotissement dépend du pouvoir réglementaire qui en fixe les dispositions générales. Ainsi selon l'art. R315-1 Curb: constitue un lotissement, toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de batiments qui a pour objet ou qui sur une période de 10 ans a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.

 

                A. Les éléments constitutifs du lotissement.

1) toute division (de sols et non les démembrements) => indifférence qu’elle soit volontaire ou non.

2) d'une propriété foncière : pas génant si plusieurs parcelles, mais ne faut pas de discontinuité.

3) appartenant à une même unité : personne physique, morale ou indivision.

4) qui pour une période d’au moins 10 ans

5) a pour effet de porter à plus de 2 le nombre de terrains issus de la propriété (ou 4 si partage successoraux)

6) Le but du lotissement: l'implantation de batiments.

a) diviser pour créer des terrains à batir

=> réforme de 1976-1977 : avant, appartenait au droit des lotissements, même si remembrement !

b) distinction lotissement / groupe d'habitation : dans les lotissements, ce sont les attributaires des lots qui construisent chacun sur leur terrain et non une seule personne qui construit plusieurs logement pour les vendre après. 

c) notion d'intention d'implanter des bâtiments : notion large. .

=> OK pour bâtiments équivalent à des habitations, commercial, industriel, agricole, bureaux,...
=> pas OK pour maisons mobiles, habitations légères de loisir,...

 

B. Les divisions soustraites du droit à lotissement.

                               1) celles qui n'entrent pas dans le champ d'application de R315-1 Curb

                                               a) celles soumises à déclaration préalable

                                               => lorsque les terrains ne sont pas décidés à être bâties.

                                               b) celles soumises à certificat d'urbanisme

                                               => éviter de dépasser la constructibilité

                                               => éviter les divisions de propriété irrégulière

 

                               2) celles soustraites en vertu de R315-2 Curb

                => pas soumises à R315-1 Curb puisque dispose déjà de règles propres et si on applique également celle du lotissement, il y a double emploi.

 

I. Les 3 phases de la création du lotissement.

                La création d'un lotissement s'effectue en 3 phases: demande d'autorisation, instruction et décision.

 

                A. nécessité d'une autorisation préalable.

                => le D77 a unifié la procédure de lotissement quelque soit le batiment.

 

1)   une décision d'autorisation qui comporte un ensemble de pièces justificatives.

=> pièces obligatoires pour tous les bâtiments et facultatives pour certains bâtiments

                               2) un dossier de lotissement.

                               a) projet de réglement:          règles et servitudes d'intérêt général imposé dans le lotissement et approuvé par le préfet

                                                                                  => fixe les règles d'urbanisme dans le lotissement et la règle du POS.

=> instauré et obligatoire depuis 1958

                                b) cahier des charge:         facultatif depuis 1958 et concerne les dispositions de droit privé # colotis

                                                                               => pas d'approbation, uniquement contractuel et ne s'impose pas à l'administration.

 

                B. La procédure d'instruction des demandes d'autorisations.

                L'instruction est effectuée:

au nom de la commune si elle est doté d'un POS approuvé
ou par la Direction Départementale de l'Equipement dans le cas contraire.

                L'autorité compétente doit dans les 2 cas faire connaître par lettre la date avant laquelle la décision devra être notifiée au demandeur faute de quoi, en principe, cette lettre vaudra autorisation de lotir (R315-21 Curb).

 

                C. La décision.

                Elle est prise par arrêté du maire si la commune est dotée dun POS approuvé, sauf exception (R315-31-1),

                C'est soit d'une autorisation pure et simple, expresse ou tacite; soit d'une autorisation assortie de prescription spéciale (R315-28) sans préjudice du sursis à statuer (R123-26);

 

                Depuis le décret du 26.07.1977, l'autorisation de lotir peut être tacite sauf dans certain cas. Elle nécessite ainsi une mise en demeure infructueuse de l'administration à l'issue du délai d'instruction. Dès lors, le demandeur peut alors saisir l'autorité compétente par lettre recommandée avec AR et adresser une copie au préfet s'il n'est pas l'autorité compétente. Si dans ce mois, aucune décision n'a été notifiée, l'autorisation tacite du lotissement est acquise et le projet pourra être entrepris conformément au dossier déposé. C'est l'accusé de réception qui vaut autorisation de lotir.

 

                Recours possibles: outre les recours administratifs, gracieux et hiérarchiques, de droit commun, les décisions positives ou négatives en matière d'autorisation de lotir sont suceptibles de recours contentieux.

* Le lotisseur peut agir en annulation dans les deux mois de la notification de la décision.

* Les tiers disposent d'un délai de deux mois à compter du plus tardif des affichages sur le terrain et en mairie pendant une période continue de deux mois.

=> ces délais sont suspendus, en cas de recours gracieux ou hiérarchique jusquà la décision expresse ou tacite du rejet.

Enfin, la Rt de l'admt peut être mise en oeuvre en cas d'illégalité d'une autorisation de lotissement.

 

II. La réalisation des équipements des lots et édification des constructeurs.

1) la réalisation des équipements collectifs.

                => l'arrêté d'autorisation impose l'exécution par le lotisseur, (le cas échéant par tranches), compte tenu du programme de travaux présenté par lui, de tous les travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement du lotissement, notamment en ce qui concerne : la voirie, l'alimentation en eau, gaz, électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et traitement des eaux usées, l'éclairage, les aires de stationnement, de jeux, les espaces collectifs et les espaces plantés.

 

                Le lotisseur doit assumer les travaux d'aménagement des terrains.

                => Ces obligations s'étendent au branchement des équipements propres à l'opération sur des équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes.

 

                Le contrôle de l'exécution des travaux peut être effectué par l'administration. Toute entrave à l'exercice de son droit de visite des lieux est passible de sanctions pénales.

                => le tribunal peut en outre impartir un délai au lotisseur pour mettre les travaux en conformité avec ces prescriptions, sous peine d'astreinte.

                => l'achèvement des travaux prescrits est attesté par un certificat d'achèvement, délivré sur parpier libre, par l'autorité compétente, constatant que les travaux de lotissement ont été réalisés en exécution des prescriptions de l'arrêté d'autorisation. Il doit être délivré à la requête du lotisseur dans le délai maximum d'un mois à compter de sa demande.

 

2) la cession des lots.

                En vertu de l'art. R315-32 du Curb, il est interdit de vendre ou de louer les terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement avant l'intervention de l'arrêté de lotissement et l'exécution des prescriptions imposées au lotisseur par cet arrêté.

                => l'interdiction de vendre ou de louer avant l'arrêté de lotissement est absolue et vise même les ventes sous condition suspensive. La loi limite d'ailleurs sévèrement toute publicité qui serait faite avant l'autorisation de lotir. la promesse qui aurait été passée dans des conditions irrégulières est frappée de nullité par l'art. L315-1 al 2 Curb

                => En revanche, il peut être dérogé dans certain cas à l'interdiction de commercialiser les lots avant l'exécution des travaux imposés au lotisseur. 2 cas:

                * le lotisseur a obtenu dans l'arrêté de lotissement ou par arrêté ultérieur l'autorisation de différer la réalisation des travaux de finition

                * le lotisseur justifie d'une garantie d'achèvement des travaux. Dans ce cas, les ventes peuvent intervenir avant tout ou partie des travaux.

 

3) L'édification des constructions.

                L'autorisation de lotir, ne concernant que la division et l'équipement du terrain, ne vaut pas permis de construire. Les acquéreurs ou attributaires de lots doivent donc obtenir eux-mêmes le permis de construire sur leur lot. L'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol peut être sollicitée mais ne peut être accordée avant l'obtention du certificat d'achèvement de l'ensemble des travaux, à l'exception, le cas échéant, des travaux de finition (C. urb., art. R 315-39-1).

 

                Une dérogation est prévue en cas d'autorisation de vente ou location anticipée obtenue par le lotisseur: le permis de construire peut alors être délivré dans les six mois précédant la date fixée (R 315-33 Curb), dès lors qu'est jointe à la demande une attestation par laquelle le lotisseur certifie, sous sa responsabilité, que les plates-formes des voies desservant le terrain faisant l'objet de la demande et les réseaux compris sous celles-ci ont été réalisés (art. R 315-39-1 Curb).

 

III. La vie du lotissement.

                La vie des lotissements se traduit de quatre manières:

                               * les sanctions en cas d'infractions aux règles régissant le lotissement.

                               * la modification des documents du lotissement.

                               * la caducité des règles d'urbanisme du lotissement.

                               * l'amélioration des lotissements défectueux.

 

1) les sanctions en cas d'infraction aux règles régissant le lotissement.

                * les sanctions civiles: en cas d'inobservation de la réglementation applicable aux lotissements, la nullité des ventes et locations concernant les terrains compris dans un lotissement peut être prononcée à la requête des propriétaires, du maire ou du représentant de l'État dans le département aux frais et dommages du lotisseur et ce sans préjudice des réparations civiles s'il y a lieu.

                               * les sanctions pénales:

                               * les sanctions administratives:

                               * les sanctions jurisprudentielles concernent :

                                               la sanction de l'inexécution par le lotisseur de ses obligations,
                                               la sanction des infractions aux dispositions des cahiers des charges
                                               la sanction des infractions des lotis aux dispositions de nature réglementaire

 

2) la modification des documents du lotissement.

                * à l'initiative des colotis:

Conditions légales:

=> la jurisprudence avait admis que la modification des documents d'un lotissement par arrêté préfectoral était subordonnée à un accord unanime des propriétaires des lots. Mais la loi d'orientation foncière du 30.12.1967 a facilité la modification en instaurant le principe des 2/3; 3/4 (pptr / superficie). dès lors, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents.

=> 2 cddt: un arrêté modificatif émanant de l'autorité compétente + double majorité.

=> loi 13.07.1991 => jusqu'à l'expiration d'un délai de 5 ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification nécessite l'absence d'opposition du bénéficiaire de l'autorisation de lotir, tant que celui-ci possède au moins un lot constructible.

 

                * par l'autorité administrative:

=> concerne 3 cas:

                1) la mise en concordance des documents du lotissement avec le POS (notamment le cahier des charges).

                2) l'incorporation du règlement du lotissement au POS

                3) suite à la modification par une déclaration d'utilité publique.

 

3) la caducité des règles d'urbanisme du lotissement.

                               * principe de la caducité des règles d'urbanisme au bout de dix ans

                “ lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir ”. (Art. L315-2-1 Curb).

                               * règles concernées: uniquement les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés.

                => pas, les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur soumis le plus souvent aux statuts de l'association syndicale.

                               * l'information des colotis

                => pour les lotissements autorisés antérieurement au 30 juin 1986, les colotis sont informés que les règles d'urbanisme spécifiques aux lotissements cesseront de s'appliquer et qu'ils ont la possibilité de demander le maintien de ces règles.

                               * faculté de maintien des règles du lotissement

                => idem pour après 30.06.1986, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.

 

4) Amélioration des lotissements défectueux.

                               * Notion: “sont considérés comme défectueux, les lotissements entrepris avant le 11.août.1946 comportant des constructions à usage d'habitation, qu'ils aient été créés ou non à cette fin, et qui ne se trouvent pas placés, compte tenu de la situation des agglomérations voisines de même importance, dans des conditions normales de viabilité, d'assainissement et d'hygiène ”.

                               * Régime propre: Curb prévoit pour assurer une viabilité normale de ces lotissements, la constitution d'associations syndicales dotées de règles de fonctionnement dérogatoires. Ces associations réalisent des travaux publics pour améliorer la viabilité et recoivent diverses aides publiques.