LE PRIX INSUFFISANT

Il existe des situations où le prix est insuffisant c’est à dire le vil prix correspondant à une absence de prix sanctionnée par le contrat par le biais de la notion : la cause ou l’objet. Le prix insuffisant ne se trouve sanctionné qu’à propos de certaines conventions. Pour l’essentiel la lésion correspond à la cause de nullité quand elle consacre la vente d’un immeuble.

Le prix insuffisant dans la vente d’immeuble.

L’article 1118 ne vise le contrat qu’à l’égard de certaines personnes et ainsi l’article 1674 prévoit le cas de lésion dans la vente d’immeuble et dispose que “ si le prix de vente laisse se former une lésion de plus de 7/12e le vendeur peut demander l’annulation du contrat. ”

@. Le domaine de la lésion.

Il s’explique par les caractéristiques sociologiques de l’époque du rédacteur du code civil car les valeurs immobilières constituent essentiellement le patrimoine d’une personne. La sortie de cet élément essentiel du patrimoine doit être protégée. Il y a une nécessité de protéger la sortie d’un bien immobilier du patrimoine. Seul le vendeur a à sa disposition l’action en rescision.

Dans le code civil, l’acheteur d’un immeuble n’est jamais protégé s’il accepte à un prix excessif car la vente d’immeuble ne s’y trouve pas. L’article 1684 exclu les vents par autorité de justice (vente à la chandelle), de même que les contrats aléatoires. On n'applique pas l’article 1674 à la vente d’immeuble avec rente viagère qui est le contrat par lequel l’acheteur (le débirentier) paye le prix de l’immeuble moyennant une rente servie jusqu’au décès du vendeur (le crédirentier). Chacun prend le risque de cet aléa.

Il est impossible d’admettre la lésion alors que les parties ont joué sur la vie sauf pour les exceptions où il n’y a pas d’aléas soit parce que le prix est très faible (c'est à dire vil prix) ou soit parce que l’acquéreur connaissait l’état de santé du crédirentier. S’il n’y a pas d’aléas, on soumet le contrat à l’action en rescision.

@. Le fondement de l’institution.

Pour les rédacteurs du code civil, la lésion est un vice de consentement. Il semble que l’on retient une conception subjective, elle serait sanctionnée parce qu’elle conduit à un vice de consentement. Si cela est vrai, on ne comprend pas la question et elle ne serait pas sanctionnée dans tous les contrats. Par ailleurs, il conviendrait d’exiger du vendeur la preuve de son consentement.

L’étude du régime de la lésion montre qu’il n’est pas nécessaire de demander que le vendeur s’est trompé. La lésion est donc un vice objectif de la convention, non pas pour protéger tel personne, mais le patrimoine de tel personne. Le code civil ne retient pas l’exigence d’un équilibre objectif contractuel. La lésion demeure soumise à un régime très restrictif, ce n’est pas un vice du consentement.

@. Le régime de la lésion.

La demande en premier lieu n’est recevable qu’à certaines conditions : elle est recevable que s’il existe des adminicules (vraisemblances de preuves) pour des faits vraisemblables est assez graves pour faire présumer la lésion. On n’admet pas la possibilité d’action sans début de preuves. Ainsi pour un contrat de vente, il faut quelque valeur de référence pour démontrer aux juges que l’action est recevable. Ensuite, il faut montrer la preuve de la lésion, mais cela est difficile car elle doit être établit par un rapport de 3 experts qui établissent un pouvoir commun.

La lésion est soumise à un délai de deux ans à compter de la vente. Il n’y a pas de prescription, mais le préfixe n’est pas susceptible d’interruption pour prescription, pas d’interruption et pas de suspension. Il doit être intenté dans deux ans uniquement. Il faut une preuve objective de la lésion au moment de la vente.

Elle doit finalement être objectivement très importante : plus de 7/12e du bien vendu. Il y a deux précisions : il faut rappeler que cette lésion s’apprécie au jour de la réalisation de la vente, c’est à dire le jour de la formation du contrat s’il y a eu une promesse unilatérale de vente au jour du contrat définit. Le jour de la promesse emporte la réalisation de la vente.

De plus les rédacteurs ont prévu le “ rachat ” de la lésion. En effet, l’acquéreur peut échapper à l’action en nullité en payant au vendeur le complément à l’action en nullité en payant au vendeur le complément du prix. L’acquéreur peut opter pour le complément du rachat du prix moins 1/10e du prix total. L’acheteur peut faire un petit bénéfice sinon lui aussi aurait intérêt à la nullité. Aussi si un immeuble est vendu pour 40.000FF, alors que le prix est de 120.000FF, la lésion est bien des 7/12e, mais l’acquéreur peut racheter moyennant le versement du complément soit (120.000-40.000) - 120.000/10 = 80.000 - 12.000 soit 68.000FF.

Le prix a pu se modifier entre la date de la vente et l’action en justice. Objectivement, l’acquéreur opte pour le rachat et la jurisprudence estime que le rachat doit s’exprimer en valeur actuelle c'est à dire en franc au moment où s’effectue le rachat. Le code civil admettait que puisse être retenu l’insuffisance des actes.

L’insuffisance des prix et des autres actes.

Dans le code civil, la lésion est également retenue dans le partage successoral. L’article 887 retient la lésion, le texte dispose que tout copartageant qui a subit une lésion de plus du quart, peut engager une action en rescision. En matière de propriété littéraire et artistique, la loi du 11.03.57 permet à l’auteur d’une œuvre de l’esprit de demander la rescision du contrat si le prix de cession de l’œuvre est lésionnaire de plus du quart.